VERZÖGERTPankow · Vorgang vom 04.06.2019

Güterbahnhof Greifswalder Straße: 400 Wohnungen ohne Baurecht

400
geplante Wohnungen, die nicht entstehen

Worum es geht.

Auf dem rund 12 Hektar großen Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße am Ernst-Thälmann-Park soll ein ganzes Quartier entstehen1. Was der Bezirk Pankow und Vorhabenträger Christian Gérôme am 12. Februar 2026 vorstellten, war eine Baumassenstudie — nach sieben Jahren Verfahren nicht einmal ein Entwurf: rund 400 Wohnungen, davon 30 Prozent gefördert, dazu ein Wohnturm, ein Wohnriegel, eine Oberschule und der Erhalt der denkmalgeschützten Bahnhofsbauten2. Gérôme hatte das Areal 2011 von der Bahn gekauft und wollte dort ursprünglich etwa 600 Wohnungen errichten3 — das Verfahren hat den Wohnungsbau also nicht nur verzögert, sondern verkleinert. Baurecht gibt es dafür bis heute nicht1.

Der Bezirk stellte den Bebauungsplan 3-61 am 4. Juni 2019 auf (Drs. VIII-0881)4. Er zielte auf einen Schulstandort und sah keine Wohnbebauung vor — ein Plan, der nach Darstellung der SPD auf den damaligen grünen Stadtrat Vollrad Kuhn zurückging45. Am 1. April 2020 kam die BVV Pankow mitten in der Corona-Krise zu einer außerordentlichen Tagung mit einem einzigen Tagesordnungspunkt zusammen und beschloss mehrheitlich die Veränderungssperre 3-61/17 (Vorlage Drs. VIII-1111 vom 26. März 2020, Kenntnisnahme Drs. VIII-1125)67. Damit stoppte sie die laufenden Bauvorbescheidsanträge der Eigentümerin, die dort siebengeschossige Wohn- und Bürogebäude errichten wollte8. Deren Eilantrag scheiterte: Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Sperre am 22. März 2021 (OVG 10 S 49/20)8.

2021 verlängerte die BVV die Sperre noch einmal (Drs. VIII-1485, VIII-1511)7. Nach der Wahl drehte sich die Mehrheit: Am 4. Mai 2022 (Drs. IX-0242) und endgültig am 18. Mai 2022 in einer zweiten außerordentlichen Tagung (Drs. IX-0256) lehnten Grüne, CDU, FDP und AfD eine weitere Verlängerung ab, SPD und Linke stimmten dafür79. Die SPD-Fraktion geißelte das „fatale und verantwortungslose Abstimmungsverhalten“5, die Linksfraktion mit Fred Bordfeld und Matthias Zarbock warnte, ohne Bebauungsplan liege die Entwicklung „in den Händen eines Grundstücksspekulanten“10. Baurecht entstand durch die Aufhebung freilich nicht: Für das ehemalige Bahngelände gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan, jede Genehmigung hängt weiter am Verfahren 3-611.

Die danach eingerichtete Steuerungsrunde scheiterte11. Der Antrag IX-0289 (Grüne und FDP, 15. Juni 2022) brachte keine Einigung12; IX-0519 (Grüne, CDU und FDP, „Lernen, Wohnen und Arbeiten an der Greifswalder Straße“) wurde am 14. Dezember 2022 beschlossen11 — folgenlos. Umstritten blieben der für den Schulneubau nötige Flächentausch und die Mietpreisbindung nach dem Berliner Modell1113. Im April 2024 legte der Eigentümer das Projekt auf Eis13. Baustadtrat Cornelius Bechtler (Grüne) bestätigte, der Investor sei „unter den Bedingungen des Berliner Modells nicht in der Lage, an dem Projekt weiterzuarbeiten“ — rund 500 Wohnungen und eine Schule für etwa 600 Kinder standen still13. Die SPD-Fraktion beantragte am 3. Juli 2024, das Areal stattdessen als städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB festzulegen — dem schärfsten Zugriff, den das Baugesetzbuch auf privates Eigentum kennt; das B-Plan-Verfahren sei gescheitert14.

Seit Mai 2025 verhandeln Bezirk und Vorhabenträger wieder miteinander2. Erst im Dezember 2025 kam die Einigung — indem der Eigentümer die 30-Prozent-Bindung des Berliner Modells akzeptierte15. Der Streit, der das Projekt 20 Monate lahmgelegt hatte, endete also nicht mit einer besseren Planung, sondern mit dem Nachgeben des Bauwilligen. Im April 2026 lief ein Architekturwettbewerb mit sechs Büros, der Sieger soll im September feststehen16. Baurecht gibt es weiterhin keines: In den amtlichen Berliner Geodaten steht der Bebauungsplan 3-61 im August 2026 auf „Im Verfahren“1, das Verfahren wird erst vorbereitet2. Der Bezirk will es über den Bau-Turbo abkürzen, der Genehmigungen in drei Monaten verspricht16 — doch selbst der läuft in Pankow nicht turbo: Die BVV band ihn im Juni 2026 per Grundsatzbeschluss (Drs. IX-1273) an das volle Auflagenpaket des Baulandmodells, von den 30-Prozent-Bindungen bis zur Kita- und Schulfinanzierung17. Baustart wäre frühestens 20272 — sieben Jahre nach der Veränderungssperre. Gérôme kaufte das Gelände 20113; fünfzehn Jahre später gibt es einen Wettbewerb, eine Massenstudie und immer noch kein Baurecht. Nicht das Bauen dauert in Berlin, sondern das Erlauben.

Wer im Weg steht.

  • Bezirksamt Pankow (Veränderungssperre 3-61/17, B-Plan 3-61 ohne Wohnnutzung)Behörde
  • BVV Pankow (Beschluss der Veränderungssperre am 01.04.2020)Behörde
  • SPD-Fraktion BVV PankowPartei
  • Linksfraktion BVV PankowPartei

Belege.

Die Ziffern im Text verweisen hierher. Jeder Beleg nennt Akteur, Datum und Art des Vorgangs. Wie belastbar die Belege insgesamt sind, steht unter der Liste — ein Beschluss oder Verwaltungsakt wiegt schwerer als eine Pressemitteilung, diese schwerer als eine Anfrage. Steht ein Parlamentsbeschluss dahinter, ist die Drucksache samt Beschlusslage verlinkt; „Archiv" führt auf eine gespeicherte Fassung der Quelle, falls das Original verschwindet.

  1. 1Land Berlin / Berliner Geodateninfrastruktur2026-08-06sonstiges

    Der Bebauungsplan 3-61 ist im amtlichen Datenbestand weiterhin mit dem Rechtsstand 'Im Verfahren' geführt (Aufstellungsbeschluss 04.06.2019, Geltungsbereich ca. 12,1 ha). Es besteht kein Baurecht.

    Berliner Geodateninfrastruktur, WFS bplan, Layer a_bp_iv, Datensatz planname='3-61' ↗
  2. 2Bezirk Pankow und Vorhabenträger Christian Gérôme2026-02-12fordert Bausonstiges

    Erster Entwurf für das Quartier vorgestellt: Wohnturm, Wohnriegel, Schule und denkmalgeschützte Bahnhofsbauten, rund 400 Wohnungen, 30 Prozent gefördert. Seit Mai 2025 wird wieder kooperiert; das B-Plan-Verfahren wird erst vorbereitet, Baustart frühestens 2027.

    Tagesspiegel: Ein Wohnturm prägt das neue Viertel am Berliner Thälmannpark (12.02.2026) ↗
  3. 3ENTWICKLUNGSSTADT Berlin (Fachmedium Stadtentwicklung)2025-12-19zitat-presse

    '2011 hatte Investor Christian Gérôme das Gelände von der Bahn gekauft. Ursprünglich wollte er dort etwa 600 Wohnungen errichten.' Aktuell geplant sind laut Baustadtrat Bechtler rund 400 Wohnungen; nach anfänglichen Unstimmigkeiten einigte man sich, das Projekt gemäß dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit 30 Prozent gefördertem Wohnraum umzusetzen.

    Thälmannpark: So viele Wohnungen sollen am Güterbahnhof an der Greifswalder Straße entstehen (entwicklungsstadt.de, 19.12.2025) ↗
  4. 4Bezirksamt Pankow / BVV Pankow2019-06-04verwaltungsakt

    Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan 3-61 für das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße (Drs. VIII-0881, Kenntnisnahme 18.06.2019). Der Plan zielte auf einen Schulstandort und sah laut SPD-Fraktion keine Wohnbebauung vor.

    Berliner Geodateninfrastruktur, WFS bplan (a_bp_iv): planname 3-61, afs_beschl 2019-06-04, bp_rechtsstand 'Im Verfahren' ↗
  5. 5SPD-Fraktion BVV Pankow2022-05-19pressemitteilung

    Die SPD-Fraktion nennt die Aufhebung 'fatal und verantwortungslos' und verweist darauf, dass die Grünen 2019 dem Bebauungsplan 3-61 zugestimmt hätten, 'der keine Wohnbebauung vorsah'.

    SPD Pankow: SPD-Fraktion zeigt sich entsetzt über die Aufhebung der Veränderungssperre im Thälmann-Park ↗
  6. 6BVV Pankow (außerordentliche Tagung)2020-04-01bvv-beschluss

    In einer Sondersitzung mit einem einzigen Tagesordnungspunkt beschloss die BVV mehrheitlich die Veränderungssperre 3-61/17 (Drs. VIII-1111), um die Bebauung des Areals durch den Investor zu verhindern und einen Schulcampus zu sichern.

    Prenzlauer Berg Nachrichten / loky.news: Güterbahnhof Greifswalder — Bezirk greift durch (01.04.2020) ↗
  7. 7Bezirksamt Pankow2020-03-26verwaltungsakt

    Drucksachenlage im BVV-Informationssystem: Drs. VIII-1111 'Verordnung über die Veränderungssperre 3-61/17 zum Bebauungsplan 3-61 … Lilli-Henoch-Straße 10/12' (Vorlage zur Beschlussfassung, 26.03.2020); Kenntnisnahme Drs. VIII-1125 (29.04.2020); Verlängerungen Drs. VIII-1485 und VIII-1511 (2021); Aufhebung Drs. IX-0242 und IX-0256 (2022).

    BVV-Informationssystem Pankow, Betreff-Suche 'Veränderungssperre' (Drs. VIII-1111, VIII-1125, VIII-1485, VIII-1511, IX-0242, IX-0256) ↗
  8. 8OVG Berlin-Brandenburg2021-03-22sonstiges

    Das OVG wies den Normenkontroll-Eilantrag der Eigentümerin zurück und bestätigte die Veränderungssperre; sie sei zur Sicherung der Planung eines Schulstandorts erforderlich. Die Eigentümerin wollte siebengeschossige Wohn- und Bürogebäude errichten (OVG 10 S 49/20).

    OVG Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 13/21 vom 24.03.2021 ↗
  9. 9BVV Pankow — Grüne, CDU, FDP, AfD gegen Verlängerung; SPD und Linke dafür2022-05-18fordert Baubvv-beschluss

    Die BVV lehnte die weitere Verlängerung der Veränderungssperre 3-61/17 ab (Drs. IX-0256 nach vorheriger Abstimmung am 04.05.2022 zu Drs. IX-0242). Grüne stimmten mit CDU, FDP und AfD dagegen; SPD und Linke kritisierten die Aufhebung scharf.

    SPD Pankow: SPD-Fraktion zeigt sich entsetzt über die Aufhebung der Veränderungssperre im Thälmann-Park ↗
  10. 10Linksfraktion BVV Pankow (Fred Bordfeld, Matthias Zarbock)2022-05-17pressemitteilung

    Die Linksfraktion warb für die Verlängerung der Veränderungssperre: ohne Bebauungsplan liege die Entwicklung 'in den Händen eines Grundstücksspekulanten'; es fehlten Sozialwohnungsbindung, Beteiligung und das Berliner Modell.

    Linksfraktion in der BVV Pankow: Warum Pankow die Veränderungssperre braucht ↗
  11. 11BVV Pankow / Fraktionen Grüne, CDU, FDP2022-12-14fordert Baubvv-antrag

    Nach dem Scheitern der Steuerungsrunde beantragten Grüne, CDU und FDP mit Drs. IX-0519 'Lernen, Wohnen und Arbeiten an der Greifswalder Straße' ein gebietsverträgliches Nutzungskonzept mit Oberschule und bezahlbarem Wohnraum; ein Flächentausch mit dem Eigentümer sei nötig.

    Grüne-Fraktion Pankow: Pankower Grüne machen Plan für Güterbahnhof Greifswalder Straße ↗
  12. 12BVV Pankow / Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen und FDP2022-06-15fordert Baubvv-antrag

    Antrag Drs. IX-0289: Das Bezirksamt soll mit dem Eigentümer der Lilli-Henoch-Straße 10/12 verhandeln, um einen Oberschulstandort zusammen mit Wohnungsbau (30 Prozent gefördert) und Gewerbeflächen zu realisieren und den jahrelangen Stillstand zu beenden.

    Grüne-Fraktion Pankow: Antrag Drs. IX-0289 „Realisierung eines Oberschulstandortes und von Wohnungsbau an der Lilli-Henoch-Straße 10/12“ (15.06.2022) ↗
  13. 13Bezirksstadtrat Cornelius Bechtler (Bündnis 90/Die Grünen), Bezirksamt Pankow2024-04-15zitat-presse

    Der Baustadtrat bestätigt, der Investor sei 'unter den Bedingungen des Berliner Modells nicht in der Lage, an dem Projekt weiterzuarbeiten'. Damit liegen rund 500 Wohnungen, eine Schule für ca. 600 Kinder und der nötige Grundstückstausch auf Eis.

    entwicklungsstadt.de: Aus für Hochhäuser, Wohnungen und Schule am Pankower Thälmannpark? (15.04.2024) ↗
  14. 14SPD-Fraktion BVV Pankow2024-07-03bvv-antrag

    Die SPD-Fraktion beantragt, das Areal als städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB festzulegen und eine Entwicklungssatzung zu beschließen; das Bebauungsplanverfahren sei gescheitert, ohne städtebaulichen Vertrag seien die Ziele des Bezirks unerreichbar.

    SPD Pankow: Potenziale nutzen — Den ehemaligen Güterbahnhof zu einem Lebensort machen! (04.09.2024) ↗
  15. 15Bezirksamt Pankow / Vorhabenträger Christian Gérôme2025-12-09zitat-presse

    Das Bezirksamt Pankow bestätigte, dass man sich nach langen Gesprächen mit Investor Christian Gérôme auf grundlegende Eckpunkte für ein neues Wohnquartier verständigt hat: 'Der Wohnungsbau soll nach den Vorgaben des Berliner Modells erfolgen. Mindestens 30 Prozent der Wohnungen sind als geförderter Wohnraum vorgesehen, was der Investor nun unterstützt. Diese Zustimmung war lange strittig und gilt als wichtiger Fortschritt.' Zudem prüft das Bezirksamt ein beschleunigtes Verfahren ('Bauturbo').

    Neues Wohnhochhaus am Thälmannpark: Bezirk und Investor einigen sich (entwicklungsstadt.de, 09.12.2025) ↗
  16. 16digitalwerk.io (Fachmedium Bauwirtschaft)2026-04-22zitat-presse

    'Aktuell läuft der Architekturwettbewerb: Sechs Büros haben die Chance, den Entwurf für das außergewöhnliche Hochhaus zu liefern – im September soll der Sieger feststehen. Wenn alles glattgeht, könnte der Bau schon 2027 beginnen.' Zum Bau-Turbo: 'Das Maßnahmenpaket der Bundesregierung erlaubt, vom bestehenden Planungsrecht abzuweichen und Wohnungsbauvorhaben innerhalb von nur drei Monaten zu genehmigen.'

    15 Jahre Warten, drei Monate Genehmigung? Berliner Bauturbo für ein neues Stadtquartier (digitalwerk.io, 22.04.2026) ↗
  17. 17BVV Pankow (Grundsatzbeschluss Bauturbo, Antrag der Linksfraktion)2026-06-10bvv-beschluss

    Grundsatzbeschluss 'für die Umsetzung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, dem sogenannten Bauturbo im Bezirk Pankow' (Drs. IX-1273, Antrag der Linksfraktion, eingebracht 12.11.2025, von der BVV am 10.06.2026 ohne Änderungen beschlossen). Bei Bauturbo-Anträgen sind zusätzliche Verfahrensschritte zu vollziehen; Punkt 3 wörtlich: 'Das Bezirksamt wird ersucht, auch weiterhin die Umsetzung des kooperativen Baulandmodells einzufordern und durchzusetzen', wesentlich u. a. 'Finanzierung Kita-/Schulplätze (wenn Plätze erforderlich)' und '30% der Wohnfläche mit Miet- und Belegungsbindungen'.

Weitere Quellen

5 von 17 Belegen sind Beschlüsse oder Verwaltungsakte · 4 Gegenpositionen für den Bau · Stand 2026-08-25

Wo es (nicht) entsteht.