Worum es geht.
Zwischen Gustav-Meyer-Allee, Voltastraße und dem Volkspark Humboldthain in Gesundbrunnen liegt das ehemalige AEG-Areal, später Nixdorf-Fabrik, zuletzt Bürostandort der Berliner Sparkasse. Auf den rund 6,5 Hektar entwickelt das Münchner Immobilienunternehmen Coros über die Quartier Am Humboldthain GmbH (Geschäftsführer Lutz Keßels) seit 2020 das „Quartier Am Humboldthain“: rund 234.000 Quadratmeter Geschossfläche für Forschung, Produktion, Büros und Kultur, bis zu 8.000 Arbeitsplätze, vier Hochpunkte bis 60 Meter um einen Quartierspark, Fertigstellung 203045. Wohnungen sind nicht dabei. Am 17.08.2026 machte Keßels im Tagesspiegel öffentlich, dass er auf dem Areal bis zu 1.000 Wohnungen bauen würde — doch weil der Bebauungsplan nur Gewerbe zulässt, müsste die Verwaltung zustimmen, „und in der betroffenen Senatsverwaltung will man das offenbar nicht“1.
Der Ausschluss von Wohnen ist kein Versehen, sondern Programm. Der Bebauungsplan III-233-1 „Quartier Am Humboldthain“ setzt ein Gewerbegebiet fest; seine Begründung hält ausdrücklich fest: „Mit dem Bebauungsplan III-233-1 wird keine Schaffung von Wohnraum, sondern die Festsetzung eines Gewerbegebiets angestrebt“2. Hintergrund ist der Stadtentwicklungsplan Wirtschaft: Das Areal ist als EpB-Gebiet („Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich“) ausgewiesen, und zwischen Senat und Bezirk wurde vereinbart, dass mindestens 40 Prozent der Geschossfläche produktionsgeprägten Betrieben vorbehalten bleiben; die Abstimmungen dazu führte die Quartier Am Humboldthain GmbH mit der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe2. Der Flächennutzungsplan stellt gewerbliche Baufläche dar, und der StEP Wohnen 2040 verzeichnet den Standort als Wirtschaftsstandort, nicht als Wohnungsbaupotenzial2. Wie ernst der Senat diesen Schutz nimmt, zeigt seine Antwort auf eine Anfrage der Linksfraktion zum „Wohnungsbau-Turbo“ § 246e BauGB vom September 2025: EpB-Gebiete, „derzeit 40 an der Zahl“, seien über den StEP Wirtschaft 2040 geschützt6.
Das Bebauungsplanverfahren selbst lief ungewöhnlich schnell: Aufstellungsbeschluss des Bezirksamts am 20.12.20222, Beteiligung der Öffentlichkeit im Winter 2024/25, Festsetzungsbeschluss der BVV Mitte am 16.10.2025 ohne Änderungen (DS 2323/VI)3, Rechtskraft im November 2025 — nach Angaben des Entwicklers eines der schnellsten Verfahren der vergangenen 20 Jahre, was Keßels damals als „großen Erfolg für alle Beteiligten“ feierte4. Dass die Nachbarschaft lieber Wohnungen gesehen hätte, war schon bei der Informationsveranstaltung am 16.10.2024 Thema: Auf die Frage, ob Wohnungen nicht sinnvoller wären, verwies Bezirksstadtrat Ephraim Gothe (SPD) darauf, dass die Menschen „ja auch irgendwo arbeiten können“ müssten7. Der Tagesspiegel berichtete im November 2025 unter dem Titel „Tausende Arbeitsplätze, aber keine Wohnungen“, die Senatsverwaltung für Wirtschaft habe die Fläche schon vor dem Bebauungsplanverfahren als EpB-Gebiet reserviert; Keßels: „Man bekommt in Berlin gerade eher einen Job als eine Wohnung. Darauf muss Berlin eine Antwort finden.“5 Im März 2026 legte er in der Immobilien Zeitung mit dem Gastbeitrag „Wachstum braucht Wohnen“ nach8.
Stand August 2026: Ein förmlicher Antrag auf Änderung des Bebauungsplans, eine Bauvoranfrage oder ein Ablehnungsbescheid sind nicht öffentlich dokumentiert; welche Senatsverwaltung der Tagesspiegel meint, steht hinter der Bezahlschranke. Nach der Aktenlage ist es die für den StEP Wirtschaft und die EpB-Gebiete zuständige Wirtschaftsverwaltung unter Senatorin Franziska Giffey (SPD); der Flächennutzungsplan liegt bei der Stadtentwicklungsverwaltung (Christian Gaebler, SPD), und den StEP Wirtschaft 2040 hat der Gesamtsenat aus CDU und SPD am 03.09.2024 beschlossen26. Pikant ist der Zeitpunkt: Im April 2026 hatte die CDU/SPD-Koalition selbst angekündigt, Gewerbeflächen einfacher für Wohnungsbau umwidmen zu wollen — wogegen die IHK Berlin protestierte und die Pläne einen „Bärendienst für den Aufschwung“ nannte9. Zu bedenken ist: Die 1.000 Wohnungen hatten nie Planungsrecht — der Entwickler will ein gerade erst festgesetztes Gewerbe-Planungsrecht wieder öffnen, das er selbst mitverhandelt hat. Der Rückbau der Nixdorf-Fabrik hat Ende 2025 begonnen; gebaut wird nach dem geltenden Plan ein Gewerbequartier4.
Wer im Weg steht.
- Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe (Giffey) (SPD-geführt)Behörde
- Senat von Berlin (StEP Wirtschaft 2040 / EpB-Gebiet Humboldthain) (CDU/SPD-geführt)Behörde
Belege.
Die Ziffern im Text verweisen hierher. Jeder Beleg nennt Akteur, Datum und Art des Vorgangs. Wie belastbar die Belege insgesamt sind, steht unter der Liste — ein Beschluss oder Verwaltungsakt wiegt schwerer als eine Pressemitteilung, diese schwerer als eine Anfrage. Steht ein Parlamentsbeschluss dahinter, ist die Drucksache samt Beschlusslage verlinkt; „Archiv" führt auf eine gespeicherte Fassung der Quelle, falls das Original verschwindet.
- 1Lutz Keßels, Geschäftsführer Quartier Am Humboldthain GmbH (Coros)2026-08-17fordert BauPresseberichterstattung (Tagesspiegel Plus, Jana Gäng)
Frei lesbarer Auftakt: „Der Projektentwickler des neuen Quartiers am Humboldthain würde bis zu 1000 Wohnungen auf dem Areal in Gesundbrunnen am Volkspark Humboldthain bauen. Das sagt Lutz Keßels, Geschäftsführer der ‚Quartier am Humboldthain GmbH', dem Tagesspiegel. Weil der Bebauungsplan für die Fläche aber nur Gewerbe und keinen Wohnungsbau zulässt, müsste Berlins Verwaltung dem Vorhaben zustimmen – und in der betroffenen Senatsverwaltung will man das offenbar nicht.“ Der Rest des Artikels steht hinter der Bezahlschranke; welche Senatsverwaltung gemeint ist, ist dort nicht frei lesbar. Suchmaschinen-Snippets zum Artikel nennen das Areal als EpB-Gebiet und verweisen auf die Senatsverwaltung für Wirtschaft.
- 2Bezirksamt Mitte, Stadtentwicklungsamt (Begründung zum B-Plan III-233-1)2025-08-27Begründung zum Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 8 BauGB (Stand 27.08.2025)
S. 37: „Mit dem Bebauungsplan III-233-1 wird keine Schaffung von Wohnraum, sondern die Festsetzung eines Gewerbegebiets angestrebt. Da Wohnungen im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur ausnahmsweise und auch nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber oder -leiter zugelassen werden können, kommt das ‚Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung' … nicht zur Anwendung.“ S. 35: „Zwischen der Hauptverwaltung des Landes Berlin und der Bezirksverwaltung Mitte wurde auf Basis des am 30. April 2019 beschlossenen StEP Wirtschaft 2030 für das Plangebiet das Ziel vereinbart, mindestens 40 % der Geschossfläche für anzusiedelnde Betriebe vorzuhalten, die aus dem Wirtschaftszweig des produktionsgeprägten Bereichs (EpB) stammen.“ Der Geltungsbereich „ist als Teil des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) ausgewiesen“ (StEP Wirtschaft 2040, Senatsbeschluss 03.09.2024). S. 64: „Auch die seitdem erfolgten Abstimmungen zwischen der Quartier am Humboldthain GmbH, die die Vorhabenträgerin vertritt, und der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe nahmen auf den StEP Wirtschaft 2030 Bezug.“ S. 36: Der StEP Wohnen 2040 „stellt den ‚Technologie-Park Humboldthain' als Ort dar, an dem ein innovativer Wirtschaftsstandort geschaffen“ werden soll; der FNP stellt gewerbliche Baufläche dar. S. 9: „In seiner Sitzung vom 20. Dezember 2022 hat das Bezirksamt daher beschlossen, den Bebauungsplan III-233-1 aufzustellen“; SenStadt erklärte den Plan nach § 5 AGBauGB für die dringenden Gesamtinteressen Berlins berührend. Geltungsbereich: Teilfläche Gustav-Meyer-Allee 3/Voltastraße 3, Gustav-Meyer-Allee 9, Flurstück 168 (Flur 61); GFZ von 1,91 auf 3,61.
- 3BVV Mitte (Vorlage des Bezirksamts Mitte, DS 2323/VI)2025-10-16BVV-Beschluss (Rechtsverordnung zur Festsetzung des B-Plans)
„Der Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans III-233-1 ‚Quartier Am Humboldthain' vom 27. August 2025 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen, für eine Teilfläche des Grundstücks Gustav-Meyer-Allee 3/Voltastraße 3, das Grundstück Gustav-Meyer-Allee 9 sowie das westlich daran angrenzende Flurstück 168 (Flur 61), wird gem. § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.“ Beratungsfolge: 39. öffentliche Sitzung der BVV Mitte am 16.10.2025, „ohne Änderungen in der BVV beschlossen“; Vorlage des Bezirksamts (Abt. Stadtentwicklung und Facility Management) vom 23.09.2025, Bezirksamtsbeschluss vom 30.09.2025. Ein fraktionsscharfes Abstimmungsergebnis ist im ALLRIS nicht ausgewiesen; ein Antrag einer Fraktion, Wohnen im Plangebiet zuzulassen, ist nicht auffindbar. Der Aufstellungsbeschluss (DS 0765/VI) wurde am 19.01.2023 zur Kenntnis genommen.
- 2323/VI Entscheidung über den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans III-233-1 „Quartier Am Humboldthain“ ↗ · ohne Änderungen in der BVV beschlossen, 2025-10-16 · Vorgang
- 0765/VI Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans III-233-1 (Quartier am Humboldthain) ↗ · mit Abschlussbericht zur Kenntnis genommen, 2023-01-19 · Vorgang
- 4Quartier Am Humboldthain GmbH / Coros (Pressemitteilung, wiedergegeben von Zukunftsorte Berlin)2025-11-24Pressemitteilung des Vorhabenträgers
Der B-Plan III-233-1 ist rechtskräftig: von der BVV Mitte beschlossen, vom Bezirksamt festgesetzt und vom Land Berlin veröffentlicht — nach weniger als drei Jahren eines der schnellsten Bebauungsplanverfahren der vergangenen 20 Jahre. Auf 6,5 ha entstehen rund 234.000 m² Geschossfläche für Bildung, Forschung, Produktion und Kultur; das Areal wurde 2019 von Coros erworben, die Berliner Sparkasse blieb bis Ende 2024 am Standort. Keßels: „Mit dem Quartier Am Humboldthain entsteht ein lebendiger Kiez für Bildung, Forschung, Produktion und Kultur, ein Zukunftsort für Innovation mit kurzen Wegen im Zentrum der Stadt“ — „ein großer Erfolg für alle Beteiligten“. Bezirksstadtrat Gothe und die Vorsitzende des Stadtentwicklungsausschusses Isabelle Schellenberger loben die Zusammenarbeit. Rückbau des Nixdorf-Bestands ab Ende 2025, Fertigstellung 2030. Von Wohnungen ist keine Rede.
- 5Tagesspiegel (Jana Gäng) / Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe / Bezirksamt Mitte2025-11-22Presseberichterstattung (frei lesbar)
Das Quartier ist das größte Gewerbeflächenprojekt innerhalb des S-Bahn-Rings und der zentralste der elf Berliner Zukunftsorte: bis zu 8.000 Arbeitsplätze, 234.000 m² Gewerbefläche, vier Hochhäuser bis 60 m, 600 Tiefgaragen- und 1.200 Fahrradstellplätze, Fertigstellung 2030. Warum keine Wohnungen: Die Senatsverwaltung für Wirtschaft hat die Fläche als übergeordnete Behörde im StEP als EpB-Gebiet reserviert — bereits vor dem Bebauungsplanverfahren; Wohnen ist dort rechtlich nicht zulässig. Der Bezirk betont, das Land Berlin wolle eine gewerbliche Entwicklung mittels übergeordneter Planungen forcieren. Keßels: „Man bekommt in Berlin gerade eher einen Job als eine Wohnung. Darauf muss Berlin eine Antwort finden.“
- 6Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Antwort auf Schriftliche Anfrage 19/23737 der Linksfraktion, Ronneburg/Efler/Schenker)2025-09-12Antwort des Senats auf Schriftliche Anfrage
Zum „Wohnungsbau-Turbo“ § 246e BauGB und der Nutzung von Gewerbeflächen für Wohnbebauung: „Bei gewerblichen Flächen ist insbesondere der StEP Wirtschaft 2040 zu berücksichtigen, über welchen insbesondere die Standorte des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB-Gebiete, derzeit 40 an der Zahl) geschützt sind.“ Zum Verfahren: Es „muss zum einen der Bezirk bzw. in den Fällen des § 1 S. 2 und 3 AGBauGB das zuständige Mitglied des Senats die Zustimmung geben.“ Damit ist die Linie des Senats dokumentiert, EpB-Gebiete wie das Humboldthain-Areal auch gegen erleichterten Wohnungsbau zu schützen — die Anfrage nennt das Quartier nicht namentlich.
- 7Bezirksamt Mitte, Bezirksstadtrat Ephraim Gothe (SPD) — Informationsveranstaltung, dokumentiert vom Quartiersmanagement Brunnenstraße2024-10-16Bericht von der Informationsveranstaltung (Wiesenburg)
Bei der Informationsveranstaltung am 16.10.2024 mit Bezirksstadtrat Gothe, Lutz Keßels und Dr. Markus Vogel fragte ein Zuschauer, ob es nicht sinnvoller wäre, statt eines Gewerbegebiets Wohnungen zu errichten. Gothe antwortete, die Menschen müssten „ja auch irgendwo arbeiten können“; er rechne nicht mit Verdrängung und betonte parallel die Förderung des Wohnungsbaus durch den Bezirk. Anwohnende kritisierten, man sehe kaum etwas von dem, was im Werkstattverfahren gesammelt worden sei. Der Abriss des Nixdorf-Baus wurde energetisch begründet.
- 8Lutz Keßels (Gastbeitrag Immobilien Zeitung)2026-03-05fordert BauGastbeitrag / Meinung (paywalled)
Unter dem Titel „Wachstum braucht Wohnen“ fordert Keßels Wohnraum für die Mittelschicht: „In jeder Metropole findet man leichter einen Job als eine Wohnung“; „zwischen sehr teuren Neubaupreisen und sehr günstigen subventionierten Mieten geraten die Bedürfnisse der Mittelschicht aus dem Blickfeld.“ Der Beitrag ist der öffentliche Vorläufer der im August 2026 bekannt gewordenen Wohnungspläne am Humboldthain.
- 9IHK Berlin (Präsident Sebastian Stietzel)2026-04-22Positionierung / Verbandsbeitrag
Anlass ist der Plan der CDU/SPD-Koalition vom April 2026, Gewerbeflächen einfacher für Wohnungsbau umwidmen zu können (Beispiel Tanklager Lankwitz). Die IHK Berlin lehnt das ab; Stietzel nennt die Umwidmungspläne einen „Bärendienst für den Aufschwung“, verweist auf 170 ha Gewerbeflächenverlust seit 2015 bei rund 40 ha Jahresbedarf und auf das Forderungspapier von IHK und 20 Verbänden: „Berlins Wirtschaft braucht Flächen zum Wachsen!“ Das Humboldthain-Areal wird nicht namentlich genannt; der Beleg dokumentiert die Gegenposition der Wirtschaft zu Wohnen auf Gewerbe-/EpB-Flächen — und dass die Koalition selbst Umwidmungen erleichtern will, während die Verwaltung am Humboldthain blockt.
Weitere Quellen
- entwicklungsstadt.de: „Quartier Am Humboldthain“ — Bauarbeiten auf ehemaligem AEG-Areal starten 2025 (21.11.2025) ↗
- Bezirksamt Mitte: Entwurf für Bebauungsplan III-233-1 Quartier Am Humboldthain (19.11.2024) ↗
- Berliner Zeitung: Wie geht es mit dem „Quartier am Humboldthain“ weiter? (09.10.2024) ↗
- brunnenmagazin.de: Quartier am Humboldthain — Kritik am Abriss der Nixdorf-Fabrik (08.12.2025) ↗
- Projektwebsite Quartier Am Humboldthain (Coros) ↗
3 von 9 Belegen sind Beschlüsse oder Verwaltungsakte · 2 Gegenpositionen für den Bau · Stand 2026-08-17